La politique du Logement en France doit faire face à une pénurie de biens immobiliers. La crise sanitaire n’a fait que renforcer cette problématique mettant face au mur le Gouvernement qui devra prendre des mesures afin de renforcer l’offre de logements décents.
Le logement : une crise qui perdure
Le manque de logement ou le mal-logement sont des thèmes récurrents en France depuis l’entre deux guerres. Depuis la crise économique de 2008, une nouvelle crise du logement est à l’œuvre. Le nombre de logement dans les agglomérations ne permet pas de répondre à la demande de location. De plus, les prix de l’immobilier subissent une forte inflation, corrélée à la forte demande et la faible offre de biens sur le marché.
Un nombre de logements insuffisant
Selon Courrier International, la crise du logement en France comprend plusieurs facteurs : coût du logement par rapport au revenu disponible des ménages, faible proportion des propriétaires, manque de disponibilités des logements sociaux, insalubrité de certains logements qui sont retirés du marché locatif, etc.
La pandémie de Covid-19 n’a pas facilité la situation. De nombreux travaux de rénovation ont été suspendus avec les différents confinements. Selon la Fondation Abbé Pierre, 4.1 millions de personnes seraient mal logées en France (BFMTV, février 2022). Parmi elles, 643 000 seraient contraintes de loger chez un proche en raison de difficultés d’accès à un logement. (source)
L’accès au crédit de plus en plus complexe
Le Figaro Immobilier rapporte que près d’un tiers des dossiers de prêts immobiliers sont refusés. En cause, l’endettement trop important. Pourtant, depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximum est de 35 %. Les mensualités d’un ou de plusieurs crédits cumulés ne peuvent dépasser 35 % des revenus du foyer.
Or, en 2022, selon Meilleurtaux, seulement 58 % des dossiers représentent un taux d’endettement inférieur ou égal à 35 %. En 2020, ce taux était à 72 %. Cet écart s’explique par l’augmentation importante des taux d’intérêt. En janvier, ceux-ci étaient de 1.1 % tandis que fin octobre, ils étaient à 2.3 %.
Comment améliorer la situation ?
Plusieurs dispositifs (aides, prêts, réductions d’impôts) invitent les propriétaires à réaliser une rénovation énergétique de leurs logements. Ces moyens devraient permettre d’augmenter le nombre de logements sur le marché du locatif.
La priorité est mise sur la rénovation énergétique
La priorité est d’adapter le parc du logement en France aux exigences du contexte de la transition écologique, qui est assez tendu. Le dispositif MaPrimeRénov’ permet aux propriétaires de financer divers travaux au sein de leur maison individuelle ou de leur appartement en habitat collectif. Les travaux doivent être réalisés obligatoirement par des entreprises labellisées RGE. MaPrimeRénov’ finance des projets de :
- Travaux d’isolation
- Travaux sur les infrastructures de chauffage
- Amélioration de la ventilation
- Réalisation d’audit énergétique
Pour accélérer cette rénovation énergétique, le Gouvernement a également mis en place l’éco-prêt à taux zéro, nommé aussi éco-PTZ. Il permet aux propriétaires de réaliser des travaux d’amélioration énergétique de leur logement tout en profitant d’un prêt bancaire à taux zéro.
Continuer à faire appel aux investisseurs privés
Au fil des mandats, les différents Gouvernements ont mis en place des dispositifs pour encourager l’investissement locatif en contrepartie de réductions d’impôts. Voici un bref panorama des principaux moyens mis en place.
La loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt, qui est calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf ou réhabilité dans le but d’atteindre les performances techniques et énergétiques du neuf. L’investissement doit être réalisé au sein d’un bâtiment collectif et le loyer est soumis à certains plafonnements. L’acquéreur s’engage sur une période de location de 6 ou 9 ans.
La loi Malraux date de 1962. Elle a été promulguée dans le but de faciliter la restauration de biens immobiliers constituant le Patrimoine historique et esthétique français. Ainsi, le dispositif se déploie essentiellement dans les quartiers anciens des villes pour augmenter l’offre locative. L’investisseur n’est pas soumis à un plafonnement du loyer et peut bénéficier d’une déduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux.
La loi Denormandie offre l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif au sein d’un quartier ancien en situation de dégradation, uniquement dans certaines communes. Les travaux de rénovation doivent impérativement représenter au moins 25 % du coût global de l’opération. Le logement doit être loué non meublé, en tant qu’habitation principale, dans d’un délai d’un an après l’achèvement des travaux. La durée de location est de 6, 9 ou 12 ans.
Une potentielle Loi Klein ?
Nommé ministre délégué chargé de la Ville et du Logement en juillet 2022, Olivier Klein a annoncé à plusieurs reprises vouloir prendre des mesures pour résoudre cette crise du logement qui perdure. Une potentielle loi Klein pourrait être annoncée. Si on pourrait s’attendre à ce qu’elle encourage la construction de logements neufs en France, elle pourrait également appuyer la rénovation des biens. Plusieurs sujets sont à l’étude, tels que la simplification de l’obtention des permis de construire, la dynamisation de la construction de logements neufs, l’utilisation de matériaux de construction écologiques, etc.
Le dispositif Klein concernera sûrement la rénovation des biens anciens, sujet qui tient à cœur au ministre du Logement. Toutefois, ce point est encore à éclaircir. Si cela devait se confirmer, ce dispositif serait un formidable outil afin d’inciter à l’investissement et àla défiscalisation sur des biens dans l’ancien. L’ensemble des conditions de déploiement et les mesures de défiscalisations restent encore à préciser.