Depuis près de 5 ans, le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux aux particuliers qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif. Recentré sur l’immobilier neuf en zones tendues, et ce, jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif de défiscalisation attire les promoteurs mal intentionnés qui n’hésitent pas à déguiser la vérité pour vendre leurs programmes. Voici quelques conseils pour réussir votre investissement en loi Pinel tout en évitant les arnaques.
Définition de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal créé en 2014 en remplacement du dispositif Duflot. Il a été initié par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l’Égalité des territoires. Il s’adresse aux particuliers qui désirent investir dans l’immobilier locatif neuf. En 2021, la loi de finances a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024 pour les zones tendues A, A bis et B1. Il n’est plus possible d’en bénéficier pour les zones B2 et C qui, depuis le 1er janvier 2019 peuvent en revanche compter sur le dispositif Denormandie, loi de défiscalisation pour les logements ancien, destiné à redynamiser les centres-villes des communes dégradées. De plus , des changements vont être opérés sur les taux de défiscalisation pour 2023 et 2024.
En pratique, la loi Pinel prend la forme d’une réduction d’impôt accordée en fonction de la situation géographique du bien et de la durée de location : 12 % pour six années de location, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Autrement dit, il est possible de déduire jusqu’à 63 000 euros des impôts sur une période de douze ans. Durant toute la période d’engagement, le propriétaire-bailleur s’engage à louer son bien à un locataire aux ressources modérées, tout en respectant un loyer plafonné (inférieur de 20 % environ par rapport au marché). Le logement doit en outre être loué vide et faire office de résidence principale. A noter que depuis le 1er janvier 2015, il est désormais possible de louer en Pinel à un membre de sa famille.
A noter que, pour 2023, les taux de réduction d’impôt s’élèveront à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour un engagement de 9 ans et 17,5% pour un engagement de 12 ans.
Pour 2024, les taux de réduction d’impôt s’élèveront à 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour un engagement de 9 ans et 14% pour un engagement de 12 ans.
Attention toutefois, le bien acheté pour être mis en location doit respecter le plafond de 5 500 €/m² et la somme de l’investissement loi Pinel réalisée chaque année ne peut excéder 300 000 euros.
Focus loi Pinel, arnaque ou pas ?
A grand renfort de noms commerciaux alléchants et d’arguments fiscaux et financiers, certains promoteurs immobiliers ou cybers-arnaqueurs n’hésitent pas à mettre en avant des programmes immobiliers éligibles au dispositif Pinel mais qui s’apparentent davantage à des arnaques.
A l’image de la rénovation énergétique et des offres d’isolation à 1 euros qui fleurissent sur Internet ou par mail, les arnaques immobilières sont de plus en plus nombreuses, qui entachent la confiance des ménages. En matière de défiscalisation, l’arnaque loi Pinel est courante.
Parmi les promesses non tenues et les vérités déguisées, on trouve par exemple une sous-estimation du montant de la taxe foncière et plus généralement des impôts locaux et autres frais annexes non comptabilisés dans le plan de financement. Les vendeurs n’hésitent pas non plus à mentir sur la réalité du marché immobilier local quitte à présenter une tension locative inexistante qui engendre en fait un taux de vacance important.
Le retour sur investissement est également à prendre en compte avant de s’engager. Dans certains cas, les loyers ne permettent pas à eux seuls de rembourser les mensualités d’emprunt et plus tard, le propriétaire peut rencontrer des difficultés au moment de la revente.
Pour faire d’un investissement en Pinel une aubaine, il est donc primordial de considérer cet achat sur le long terme. En cas de méconnaissance de l’environnement du bien et du quartier, il est également important de se rendre sur place pour un vérifier le dynamisme. Enfin, il convient de se renseigner sur les précédentes réalisations du promoteur et sur sa réputation.